Una delle più evidenti problematiche in relazione al c.d. “lockdown” è la sorte dei contratti d’affitto degli immobili commerciali.

In particolare, molte attività commerciali hanno sospeso il pagamento dei canoni di locazione a fronte della chiusura obbligata dell’attività, rifiutandosi di conseguenza di corrispondere quanto dovuto al locatore.

In una recente ordinanza (29 maggio 2020) il Tribunale di Roma ha preso una posizione interessante sulla vicenda, stabilendo che “l’articolo 91, comma 1, del decreto c.d. Cura Italia del 17 marzo 2020 nel prevedere una “esclusione della responsabilità del debitore” incide sull’ obbligo del debitore inadempiente di risarcire il danno causato dal proprio tardivo o mancato adempimento ma senza liberare il debitore dai propri obblighi contrattuali, né tantomeno rendere possibile l’estinzione dell’obbligazione.”

Nel prosieguo del provvedimento, il Giudice rileva che la soluzione alla questione risiede in una applicazione combinata sia dell’articolo 1256 c.c. (norma generale in materia di obbligazioni) che dell’articolo 1464 c.c.. (norma speciale in materia di contratti a prestazioni corrispettive), sostenendo che in caso di affitto di ramo d’azienda, si debba parlare di una (del tutto peculiare) ipotesi di impossibilità della prestazione della conduttrice allo stesso tempo parziale (perché la prestazione è divenuta impossibile quanto all’obbligo di consentire all’affittuario, nei locali aziendali, l’esercizio del diritto a svolgere attività di vendita al dettaglio, ma è rimasta possibile, ricevibile ed utilizzata quanto alla concessione del diritto di uso dei locali, e quindi nella più limitata funzione di fruizione del negozio quale magazzino e deposito merci) e temporanea (perché l’inutilizzabilità del ramo di azienda per la vendita al dettaglio è stata ab origine limitata nel tempo, per poi venir meno dal 18 maggio 2020).

Per il Tribunale di Roma dunque la soluzione da adottare nel caso di contratto d’affitto d’azienda è quella di una riduzione parziale del canone per il periodo di lockdown.

Da valutare se tale ipotesi di impossibilità parziale temporanea della prestazione possa valere anche nel caso di locazione di immobile, in considerazione del fatto che il conduttore ha potuto in ogni caso godere dei locali per tutto il periodo di chiusura dell’attività.

A parere dello scrivente è in ogni caso auspicabile un accordo stragiudiziale tra conduttore e locatore, che prenda in considerazione le difficoltà incontrate dalle parti